Le taux de rendement : outil de base de l’investisseur

2 octobre 2017

Le taux de rendement dans l’immobilier, c’est le leitmotiv de tous les investisseurs. Rentabilité oblige ! Exprimé en pourcentage, il permet en premier lieu d’évaluer le ratio financier de l’investissement, et aussi de le comparer à d’autres investissements.

Taux de rendement: le premier indicateur de l’investisseur

Le taux de rendement c’est ce qui va permettre en amont, pour les personnes qui souhaitent acheter, de bien anticiper un placement et de choisir le meilleur investissement. Á l’heure où la crise financière rythme nos vies et nos investissements, il vaut mieux bien choisir son placement. Le taux de rendement vous permet ainsi, lorsqu’un nouvel investissement se présente, d’identifier s’il correspond à vos critères d’investissement.

Comme pour n’importe quel investissement financier, les taux de rendements locatifs immobiliers suivent la même tendance : un taux bas identifie en règle générale un investissement sécurisé, par exemple dans des grandes villes où les loyers sont de bons niveaux, les locataires faciles à trouver et les prix stables voire, croissants. Un taux élevé va se retrouver sur des investissements plus risqués, typiquement des localisations plus délaissées, ou de l’immobilier d’entreprise où le temps de vacance entre deux locataires peut être très important, de l’ordre de plusieurs mois si ce n’est plusieurs années.

L’investisseur débutant ou cherchant avant tout à préserver son patrimoine va plus facilement s’orienter vers des rendements sécurisants mais relativement bas, de l’ordre de 3 à 4% pour de beaux appartements dans la capitale ou la proche couronne.

L’investisseur plus chevronné va s’orienter plutôt vers de l’immobilier d’entreprise, plus favorable aux propriétaires de par les conditions des baux, permettant des rentabilités jusqu’à 10%, voire au-delà, mais dans des endroits forcément moins recherchés comme la 2ème couronne.

Un seul critère n’est cependant pas à négliger : le taux de financement de l’investissement. Il est crucial que ce taux soit inférieur au taux de rendement, afin de bénéficier du fameux effet de levier. Dans le cas contraire, l’investissement est plutôt à fuir, sauf autres considérations particulières prises en compte par l’investisseur. En ces temps de taux d’emprunt relativement bas, il est assez facile de bénéficier de cet effet de levier, et par là-même d’améliorer la rentabilité totale de l’investissement.

Le rendement locatif mais pas que

Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte le logement par rapport au prix d’achat et de revient du bien concerné. Le rendement locatif s’exprime généralement en pourcentage, et se calcule sur la base annuelle. Il est essentiel pour l’investisseur de regarder surtout le rendement locatif net. Ce dernier correspond à :

– 100 x (loyer mensuel x 12), moins les charges non récupérables, la  taxe foncière, les frais de gestion, les  impôts et l’ ISF. Le tout divisé par le prix d’achat du bien et de tous les frais associés à son acquisition.

L’investisseur avisé prendra bien sûr en compte ce rendement locatif, mais aussi la plus-value à terme, qu’il espère ou pas retirer de la vente de son bien immobilier.

L’ensemble de ces données lui permettra de définir la rentabilité globale et l’aider dans sa décision d’acquérir ou non l’investissement présélectionné.

Le taux de rendement interne pour les investisseurs chevronnés

Les investisseurs chevronnés ne s’arrêtent pas à ces notions, et vont beaucoup plus loin dans leur analyse en calculant le taux de rentabilité interne, appelé communément le TRI. Le TRI prend en compte les flux financiers (cash-flow) et les actualise en fonction du temps (un euro de 2017 ne vaut pas la même chose qu’un euro de 2020), à la différence du taux de rendement classique qui suppose que toutes les valeurs sont identifiées à un instant donné. Le TRI va permettre à l’investisseur non seulement d’avoir une vision beaucoup plus réelle de son investissement, mais va aussi permettre de le valider par rapport au rendement minimal souhaité par l’investisseur.

Il s’agit d’un outil plus affûté, utilisable par l’investisseur. La formule est assez complexe, mais de nombreux sites proposent de calculer le rendement pour vous. Reste à remplir correctement les informations demandées.

Comme pour tout calcul de mesure de la performance d’un investissement, cet indicateur plus précis, ne se limite pas aux investissements immobiliers, il permet de comparer théoriquement n’importe quel investissement.

L’investissement, le taux de rendement…et le flair

Cette vue économique et financière de l’investissement est essentielle et doit faire partie prenante de la décision de tout investisseur.

Mais cela n’est pas tout : une localisation en devenir, un bien avec beaucoup de potentiel, un point d’attractivité arrivant plus tard…tous ces éléments plus intangibles au moment de la décision d’investir participeront aussi à la qualité totale de l’investissement. Cela s’appelle le flair…ou bien la chance.