Acheter en copropriété : petits mots, gros ennuis !

Les ennuis de l'acquisition décryptés par chasseur and co

27 novembre 2018

En cette période d’Halloween, Chasseur And Co vous emmène dans le train fantôme qui va traverser les méandres  « des amis, des amours et des emm…. » que l’achat en copropriété peut vous réserver. Si nos aventures se finissent toujours bien, elles nous prouvent à maintes reprises la valeur ajoutée de l’accompagnement éclairé d’un chasseur immobilier !

Jouissance privative, parties communes, parties privées : quelques subtilités à bien connaître avant d’acheter en copropriété

Lors de nos dernières pérégrinations au service de nos clients, nos qualités de fine mouche et d’accompagnement ont permis à nos candidats acquéreurs d’acheter un bien se révélant plus compliqué que prévu, tout en étant épargnés des contraintes chronophages que cela imposait. En laissant Chasseur And Co aux avant-postes essuyer les plâtres ou démêler l’écheveau, et en symbiose avec les notaires, nous avons permis à nos clients d’acquérir le bien en copropriété qu’ils convoitaient, en évitant les revers décourageants ou les difficultés supplémentaires. Ils nous l’ont dit : sans nous, ils auraient jeté l’éponge !

Un duplex dans le 7eme arrondissement de Paris, aux deux derniers étages d’un bel immeuble haussmannien, nous a fait découvrir que 2 appartements reliés entre eux par un escalier, ça peut être très chouette, mais ce qui l’est beaucoup moins, c’est de s’apercevoir que ces travaux ont été réalisés en catimini. La copropriété n’en a jamais été informée, et ce duplex ne correspond pas au titre de copropriété. Alors que faire ?

Si le vendeur est l’auteur des aménagements, il est nécessaire de lui demander de régulariser et ce n’est pas une mince affaire. Un architecte (celui de l’immeuble notamment) doit intervenir, un géomètre pour vérifier que les tantièmes changent ou non, une validation en Assemblée Générale ordinaire ou extraordinaire, et un modificatif au règlement de copropriété. Tout cela à condition que cet aménagement n’ait pas mis en péril la structure de l’immeuble : une poutre porteuse n’aurait-elle pas été un peu sciée pour donner un peu d’espace à cet escalier par exemple ? Tout cela coûte un bras, et le résultat n’est pas garanti. Il vaut mieux donc, ne pas accepter d’acheter en l’état pour en faire son affaire, et obtenir du vendeur qu’il régularise avant la vente. Le risque : ne pas arriver à revendre son bien un jour ou devoir remettre le bien en l’état comme décrit sur le titre de propriété ou le règlement. Boum !

Acheter en copropriété et chasseur immobilier

Achat en copropriété : d’autres subtilités bien camouflées, toujours plus d’ennuis à éviter !

Dans un autre cas de figure, le délai d’acquisition s’est allongé pour demander la réglementation des WC des parties communes, annexées sauvagement et cela depuis plus de 30 ans. Certes, il y a prescription trentenaire mais il n’en demeure pas moins qu’il faut régulariser la situation. Rebelote : Assemblée Générale extraordinaire, géomètre, modificatif au règlement de copropriété et rachat à la copropriété pour une somme plus ou moins symbolique. Re boum !

Un troisième épisode de ce genre a été détecté par Chasseur and Co, pour un appartement de dernier étage dans l’ancien, où 1 m2 a été annexé pour agrandir l’entrée du bien. C’est assez courant. Ici, les choses ayant été faites dans les règles et l’AG ayant accepté et validé la situation, notre acquéreur est couvert. Il bénéficie d’une jouissance privative de cette surface sans augmenter ses charges, et manifestement tous les voisins sont logés à la même enseigne. Demeure la possibilité de racheter cette surface à la copropriété si on le souhaite.

Le dernier exemple est un bien mis à la vente avec une petite terrasse qui ne donne pas sur le séjour mais étrangement sur la salle de bain. Une marche en bois y a été construite et on y accède par une porte fenêtre. Les vendeurs ne savent plus que ce balcon est une partie commune sans jouissance et qu’il est même stipulé dans le règlement de division des lots que cet appartement n’a pas accès à cette terrasse. En effet, dans le descriptif de propriété, il n’est nullement fait mention d’un balcon. Cela ne veut pas dire qu’il est impossible que la copropriété accède au souhait de rachat de cette partie et que ce soit régularisé comme il se doit. Cependant, il vaut mieux que ce soit acquis à l’acquéreur. Si l’acquéreur accepte d’en faire son affaire, autant négocier le prix en raison du risque que la copropriété rejette la demande du nouveau propriétaire.

En résumé, il faut ouvrir l’œil et le bon quand on considère un achat d’un bien en copropriété. Ce genre de situation apparaît assez régulièrement dans les petites surfaces puisqu’il s’agit de gagner du m2 par tous les moyens. Ces difficultés se présentent quand on commence à regarder de près dans les documents, car il n’y en a aucune trace dans les PV d’AG, ni dans les diagnostiques. C’est quand on est un peu avancé dans le processus d’achat en copropriété que l’on s’en rend compte, sauf si on sait poser les bonnes questions dès la visite.

C’est pour ça que Chasseur And Co, c’est mieux qu’en Solo !