Louer ou acheter ? L’éternel dilemme

2 octobre 2017

Devenir propriétaire ou rester locataire ? Cette question, nombreux sont ceux qui se la posent et à juste titre. Les avantages et les inconvénients de l’une ou l’autre situation ne permet pas forcément d’avoir une réponse claire. Cependant pour certaines catégories professionnelles, il n’y a pas toujours le choix. Par ailleurs, le marché immobilier en régions ou à Paris n’est bien entendu pas le même. C’est sur ce dernier que porte cet article.

Pourquoi louer ?

  • Le budget

On ne dispose pas forcément d’une situation ou de moyens qui permettent l’acquisition. Cela concerne les plus jeunes qui démarrent dans la vie active, mais aussi certaines professions libérales notamment qui peuvent se permettre un loyer conséquent pour louer de grandes surfaces. De par leur situation professionnelle, le montant d’emprunt accordé par les banques les amènerait à vivre dans une surface plus restreinte, surtout si l’apport est limité. Pour ces personnes, la location présente l’avantage de pouvoir louer plus grand. Le capital est moins engagé et il est disponible pour en jouir au quotidien. Cela permet de s’offrir plus de loisirs éventuellement.

  • Marché plus fluide

Le marché de la location à Paris peut donner une impression de fluidité du fait du nombre important de ses offres. Cependant la demande est telle que c’est en réalité toujours la même situation de pénurie, que la loi ALUR a contribué à aggraver puisque le parc immobilier privatif a perdu de nombreux bailleurs. Après avoir passé les étapes de la recherche, des rendez-vous, des visites, il y a celle du dossier. Quand un appartement vous convient, il faut aussi que votre dossier convienne à l’agence ou au propriétaire bailleur. Si vous passez ce parcours d’obstacles avec brio, vous êtes rapidement chez vous. Vous n’aurez pas à attendre les délais usuels pour les signatures d’avant-contrat de vente et d’acte authentique.

  • Les frais engagés

La location vous demande les frais suivants : les honoraires de l’agence s’il y a lieu et qui sont réglementés en zone tendue (12€ du m2 pour la rédaction du contrat de location et 3€ du m2 pour l’état des lieux d’entrée soit un total de 15€ du m2), le dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges pour une location vide, et jusqu’à 2 mois pour un meublé) et le premier mois de loyer. Les sommes engagées sont donc minimes comparées à l’acquisition (l’indemnité d’immobilisation à la signature de l’avant-contrat (généralement 5%) et les « frais de notaires » en moyenne 7,5% sauf dans le neuf.

  • Moins de responsabilités

L’avantage d’une location, c’est un tempo plus rapide, moins de frais mais aussi une plus grande liberté de mouvement le jour où vous souhaitez partir parce que votre vie personnelle ou professionnelle évolue. C’est également de ne pas avoir à participer aux Assemblées Générales et de ne pas être soumis aux décisions prises pour les travaux qui ne vous avantagent pas toujours mais qui ont été votés à la majorité et pour lesquelles vous devrez payer.

Aujourd’hui, en zone tendue, le préavis de congés d’un locataire est d’un mois au lieu de 3 auparavant.

Pourquoi ne pas louer ?

Si la location présente des avantages, elle comporte aussi des inconvénients :

L’investissement à fonds perdus :

On ne capitalise pas en effet l’argent du loyer payé chaque mois. Mais c’est le prix de la liberté et d’une forme d’insouciance.

La stabilité du logement :

L’autre contre-partie de cette liberté, c’est que le propriétaire peut souhaiter, sous conditions, reprendre le logement pour le vendre ou pour l’occuper. Dans le cas de la vente, il doit vous en informer et vous donner la possibilité de vous porter acquéreur. Dans tous les cas, il doit vous en informer 3 mois avant la date anniversaire du contrat de location.

Entretien du logement et des parties communes :

En étant locataire, vous êtes tributaire de votre propriétaire et de son bon vouloir pour procéder aux travaux d’amélioration du logement qui sont à ses frais, tels que l’isolation, mettre des doubles vitrages, changer les radiateurs s’ils sont insuffisants, etc….de même si la copropriété est laxiste dans les travaux, vous ne pouvez pas la forcer à refaire la cage d’escalier ou à installer un ascenseur. Ces améliorations, seul le propriétaire peut décider de les faire avec les autres copropriétaires.

A ce titre, si votre logement est en gestion dans une agence, il vous sera plus facile d’obtenir des réparations rapides que si le propriétaire est un particulier habitant dans une autre ville et qui ne saura qui contacter en cas de panne de cumulus, de chaudière, de dégât des eaux et autres mésaventures particulièrement désagréables en hiver.

Pourquoi acheter ?

On achète non seulement pour se loger mais pour investir. Le capital est placé dans un investissement durable et plutôt sécurisant à Paris qui ne souffre pas de la même façon que les villes de province des crises économiques. Certains quartiers sont stables, d’autres sont porteurs. Ceux qui voient le prix au m2 baisser sont aussi ceux qui l’avaient vu flamber.

Certes à Paris, l’immobilier est cher. Mais la première couronne est plus accessible et les projets de développement intra-muros ou du grand Paris, sont prometteurs de rendement ou de plus-value à la revente. Quand tous les éléments financiers permettent d’emprunter, il est bien entendu plus intéressant que la somme versée chaque mois pour son logement aboutissent à l’acquisition du bien à l’arrivée. Si trouver le bien n’est pas toujours facile ni une partie de plaisir, on arrive généralement à trouver chaussure à son pied, malgré un marché très tendu.

Chez Chasseur And Co, le bien est trouvé dans une fourchette de 3 à 6 semaines grand maximum. La moyenne étant plutôt de 4 semaines.

Ajouter à cela 1 mois/ 1 mois et demi pour l’avant-contrat puis 3 mois de plus jusqu’à l’acte définitif, le temps pour le notaire d’obtenir les derniers documents et pour l’acquéreur d’obtenir son prêt. La lenteur en France est gage de sécurité. Mais le tempo est bien différent d’une location !

Acheter, c’est investir :

Investir dans l’avenir, car cet achat pourra être transmis, loué, revendu. Investir dans le patrimoine ancien toujours coté, ou dans le neuf et défiscaliser. Si votre acquisition est de qualité tant par son entretien général, son confort et son emplacement, vous pourrez louer sans difficulté, ou revendre en faisant une plus-value.

Vous êtes chez vous :

Seul maître à bord ou presque si vous êtes en copropriété, vous ne dépendez plus d’un bailleur, vous faites les améliorations intérieures qui vous chantent, vous participez à l’entretien de l’immeuble, vous avez un véritable pouvoir à condition bien entendu d’être dans une copropriété qui fonctionne bien ce dont votre chasseur s’est assuré pour vous au moment de l’acquisition. Pas de risque de devoir partir pour une reprise du bailleur. Vous pouvez voir sur le long terme.

Les frais engagés :

C’est en effet un investissement plus lourd qu’une location, mais le retour sur investissement est plus séduisant que le loyer à fonds perdus.  Il faut prendre en compte :

Les frais d’agence le cas échéant, les frais de notaire, le dépôt d’immobilisation, le remboursement au vendeur des prorata de charges et de taxe foncière, les honoraires de votre chasseur immobilier (souvent amortis par la négociation).

Pourquoi ne pas acheter ?

Parce que c’est une grosse responsabilité et que l’acquéreur est engagé à porter le poids du remboursement sur du long terme. Etre propriétaire c’est entretenir son bien (partie privatives et communes), participer au rassemblement annuel de l’Assemblée Générale qui n’est pas une partie de plaisir mais qui est indispensable si l’on ne veut pas que d’autres imposent leur choix. C’est parfois aussi accepter de ne pas voir sa proposition ou sa demande votée en AG. C’est payer la taxe foncière qui peut être élevée dans certaines communes, ou payer pour des travaux conséquents (ascenseur, réfection toiture, pignon, façade) qui ont un coût certain mais contribuent à augmenter la valeur de votre patrimoine. C’est aussi devoir gérer soi-même toutes les réparations et amélioration de son logement. C’est une charge financière et psychologique tout à fait gérable, mais à prendre en compte.

Cigale ou fourmi, avoir le budget ou non, font que nous souhaitons plutôt acheter que louer, ou l’inverse. Les critères qui nous amènent à prendre la décision sont multiples et personnels. Il n’y a pas toujours une réponse tranchée à la question « louer ou acheter ? ». Il y a toujours plus de risques quand il y a bénéfices. C’est un équilibre naturel. A chacun son projet et sa vision de vie.

C’est pourquoi Chasseur And Co est pertinent dans le cadre d’une recherche de location ou d’acquisition. Il y a toujours plusieurs réponses et nous contribuons à trouver celle qui correspond le mieux à nos clients.