Locataires : Comment dénicher une location quand on n’a pas un ‘bon’ dossier ?

20 février 2019

Le législateur veut tellement protéger le locataire, que la loi finit par se retourner contre les locataires eux-mêmes. Par exemple en région parisienne, et dans toutes les zones tendues*, il est quasiment impossible de trouver un appartement à louer si on n’a pas un dossier béton. Pour se protéger contre cette loi (qui ne les protège pas du tout), les bailleurs exigent des dossiers locataires plus qu’exemplaires, avec des garanties obligatoires. Ceci afin d’éviter autant que possible un retournement de situation de la part du locataire, qui pourrait entraîner des impayés pendant plusieurs années…

Bien qu’un locataire ‘bien sous tout rapport’ puisse devenir mauvais payeur, et qu’un locataire avec un dossier plus fragile puisse se révéler un très bon locataire sans aucun impayé, donner des garanties est un passage quasi-obligatoire pour rassurer son futur bailleur. Cela n’est pas chose aisée lorsque l’on n’est ni fonctionnaire, ni en CDI confirmé.

Heureusement il existe des solutions (plus ou moins contraignantes) pour les candidats locataires bien informés, qui peuvent faire pencher la décision du bailleur à leur avantage :

• La garantie VISALE

La garantie la plus simple et qui ne coûte rien au locataire ni au bailleur. Elle s’adresse à des personnes de moins de 30 ans quelle que soit leur situation professionnelle, ou de plus 30 ans des secteurs privés ou agricoles ou même titulaires d’une promesse d’embauche. Y compris pour les intermittents du spectacle !

De plus, si l’un des titulaires du bail est éligible, le foyer en bénéficie également.
Terminés, les dossiers monstrueux où l’on doit ajouter celui des parents, grands-parents ou autre volontaire sacrifié pour la bonne cause.
La garantie VISALE fonctionne pour du loué vide ou meublé en résidence principale et les conditions financières sont les suivantes :

Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 50% des ressources mensuelles déclarées avec un plafonnement de 1300€ (1500€ en Ile de France) et de 600€ pour les étudiants et alternants (800€ pour l’Ile de France).

Pour obtenir son VISA, il suffit d’effectuer sa demande en ligne avant de signer son bail. Le VISA obtenu doit être remis au bailleur ou à son représentant.

Le bailleur doit s’inscrire et créer aussi son espace personnel en ligne, saisir le n° de VISA du locataire
puis obtenir son contrat de cautionnement dans son espace personnel avant de signer le bail.

Le site www.visale.fr, est très bien fait et lisible.

 

• La caution solidaire

La caution solidaire, appelée communément le garant, est la plupart du temps la gentille personne de la famille, généralement les parents ou un membre de la famille, voire un ami qui vous fait confiance et qui va jouer le fusible en cas de pépin. En effet, se porter garant n’est pas une mince affaire et engage vraiment le garant en cas d’impayés ou de détériorations du locataire. Certaines agences sérieuses font d’ailleurs certifier les signatures en mairie en cas de garants distants et ne pouvant se déplacer, pour confirmer que l’engagement est pris par la bonne personne.
Les garants doivent fournir le même dossier que le locataire aux mêmes conditions.
Comme la garantie VISALE, la mise en place d’une caution solidaire ne coûte rien au locataire ni au bailleur.

 

• La Garantie Loyer Impayé (GLI)

Cette garantie est une souscription privée du bailleur. Les conditions sont plus restrictives car elle impose généralement un locataire en CDI confirmé, gagnant 3 fois le montant du loyer.
Le garant personne physique est interdit sauf pour les étudiants et les alternants. Cela concerne donc une catégorie d’employés classiques. Certaines ont des critères plus souples acceptant les CDD, les retraités ou les intermittents du spectacle, mais ce ne sont pas celles qu’on rencontre le plus fréquemment.

 

• La Garantie Bancaire

La garantie bancaire correspond le plus souvent à un an de loyer déposé en garantie à la banque, sur un compte spécial jusqu’à la fin du bail. Cette garantie prend fin au départ du locataire, à réception de la main levée remise par le propriétaire ou son représentant.
Cette pratique concerne les loyers souvent plus conséquents. L’avantage est que cela sécurise le bailleur pour un locataire ayant de bons revenus, mais qui ne rentre pas dans les critères de revenus fixes du locataire lambda : Directeur Artistique d’une maison de mode, chef d’entreprise, expatriés, retraités…

C’est également une garantie plus fréquente dans le cadre d’une location avec un contrat Code Civil.

L’inconvénient, pour le locataire, est que cet argent bloqué sur un compte dort sans faire de petits… et un an de loyer, cela finit par représenter un petit pactole.

L’inconvénient, pour un bailleur, c’est qu’il faut en général l’accord du locataire pour débloquer la garantie bancaire auprès de l’organisme bancaire.

 

• La Garantie A Première Demande

C’est la garantie traditionnelle des bureaux, locaux commerciaux, et autres locations professionnelles. Elle peut être d’une durée et d’un montant variable selon accord entre les parties et reste active tout le temps du bail et de ses renouvellements. C’est un acte par lequel un garant (le plus souvent une banque ou une compagnie d’assurances) s’engage à payer dès la 1ère demande du bailleur une somme d’argent déterminée sans pouvoir soulever aucune contestation. En général, la somme d’argent provient du locataire qui l’a amenée en garantie à la banque.

La garantie à première demande apporte au bailleur une sécurité complète dans la mesure où il peut très facilement la mettre en œuvre.

Elle est restituée, au départ des locataires par l’effet de la main levée donnée par le propriétaire ou son représentant.

 

 

En fonction de votre profil locataire, Chasseur And Co constituera le meilleur dossier possible pour qu’il devienne le dossier locataire gagnant. En effet, la recherche d’une location ne commence pas avec la recherche de l’appartement ou des locaux de vos rêves, elle commence bien en amont avec la constitution du dossier locataire.

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* : Les zones dites « tendues » sont des zones d’urbanisation (continues) de plus de 50 000 habitants, où il y a un déséquilibre marqué entre la demande et l’offre de logements, ce qui entraîne de grosses difficultés d’accès au logement, et ce sur l’ensemble du parc résidentiel existant.