Investisseurs : acheter un bien loué, la bonne affaire ?

Investissement : Acheter un bien loué

14 décembre 2018

Chasseur and Co, chasseurs d’appartements en île-de-France,  répond à vos questions sur l’investissement d’un bien loué. La transaction est-elle rentable ? Comment cela se passe-t-il quand on souhaite libérer le logement et demander au locataire de partir ? Notre agence vous raconte ce petit conte de Noël, digne du Professeur ROLLIN.

Un bien vendu loué est un investissement pertinent. En effet, il bénéficie d’une décote d’autant plus importante que l’échéance du bail du locataire est lointaine contrairement à l’immobilier d’entreprise. Un bien loué a l’avantage de fournir des revenus locatifs immédiatement sans avoir à commercialiser le bien, faire des visites, sélectionner des dossiers, faire un bail et un état des lieux, voire des travaux, ou même risquer de ne pas trouver preneur pendant un certain temps. L’important étant de bien vérifier que le locataire ne présente pas d’impayés.

Acheter un logement loué pour y habiter :

Bien loué à titre de résidence principale, location vide. Vous avez craqué sur un logement qui est loué à cette heure. Son prix bénéficie d’une décote parce qu’il est occupé. Votre intention : donner congé à votre locataire pour reprise quand vous serez propriétaire afin de vous y installer.

Ne cherchez pas les informations sur WIKIPEDIA ou dans le Larousse, vous n’en trouverez pas sur ce sujet. Cependant, le web foisonne de textes et de parutions dans tous les sens, et il n’est pas toujours simple de comprendre de quoi il retourne.

Notre agence de chasseurs immobiliers Chasseur And Co s’y est frotté pour le bénéfice d’une cliente locataire expatriée souhaitant acheter.  Elle apprend de l’agent de son bailleur que ce dernier souhaite vendre, et charge Chasseur and Co de gérer la transaction. Hélas, le prix n’est pas dans son budget. Étrangement, l’appartement mis en annonce ne mentionne pas qu’un locataire y habite. Le prix ne tient pas non plus compte d’une décote. L’agence s’y prend très à l’avance, sachant que le bail expire en octobre 2019…Notre cliente s’inquiète : quand va-t-elle devoir libérer son appartement ? –  « Vous recevrez un congé avec 6 mois de préavis de la date anniversaire du bail », lui réplique l’agent. Que nenni, mon bon ! et on va voir pourquoi :

Dans le cas d’une location vide, et avant la loi Alur de mars 2014, le bailleur pouvait envoyer le congé pour reprise ou pour vente avec un préavis de 6 mois avant la date anniversaire du bail, et puis voilà, c’était tout simple.

Depuis, il ne suffit plus de donner congés à son locataire 6 mois avant la date anniversaire du bail. En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 et l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi n°2015-990 du 6 août 2015, sont passés par là et vous imposent de nouvelles contraintes dans le cadre de la protection du locataire :

  • Si la date d’achat tombe dans les 2 dernières années du bail, l’effet du congé pour reprise sera différé et vous ne pourrez récupérer votre bien pour l’habiter que deux ans après la date d’acquisition.

Par exemple si vous achetez en décembre 2018, vous récupérerez le logement en décembre 2020, soit 2 ans après la date de l’acte d’acquisition.

« – lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. »

Acheter un logement loué pour le revendre vide :

Vous apprenez qu’un propriétaire un peu pressé souhaite vendre rapidement et pour un prix intéressant, son bel appartement qui est loué. Votre projet, l’acheter non pour vous y installer, mais pour le revendre vide en faisant une belle opération.

  • Dans le cadre d’un congé pour vente, il faut pouvoir redonner un tour de piste, un renouvellement du bail au locataire en place : « le congé ne pourra être donné qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. » Soit la durée du bail en cours et 3 ans de plus pour une location vide.

Par exemple vous acheter un appartement qui est loué à un locataire qui a encore droit à 2 ans de location, vous récupérerez votre bien dans 5 ans. (2 ans, plus un tour de piste supplémentaire de 3 ans). Si le bailleur est « personne morale », les baux sont de 6 ans et non de 3 ans, ce qui prolonge d’autant la récupération du bien).

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
Loi Alur, art.

Ceci s’applique pour tous les baux en cours, même signés antérieurement au 24 mars 2014.

Il est donc utile de préciser qu’avant de vous lancer dans un projet d’achat de logement loué et occupé, et si nos explications demeurent abstruses ou absconses malgré ce didactique article, de demander à un notaire de vous expliquer à nouveau le mode d’emploi.