Investissement locatif meublé à Paris : les avantages

immobilier à paris

22 janvier 2019

La demande en locations est toujours soutenue à Paris, l’offre continuant à être bien inférieure aux besoins… ce qui n’est pas près de s’améliorer. Le retard de construction de logement est toujours aussi criant et le parc public demeure saturé.

Acheter un logement à Paris pour le mettre en location garantit – sous condition de rester au prix du marché – des revenus locatifs quasi garantis, car le taux de logements vacants y reste très faible.

Cependant, certaines règles doivent être respectées sous peine d’amendes sévères qui plomberaient drastiquement le rendement et l’intérêt de l’investissement, tout particulièrement en location meublée.

Louer en meublé à Paris a plusieurs avantages :

– Une durée de bail moins longue qu’en non-meublé, ce qui permet de potentiellement récupérer son logement plus facilement. En effet, la durée des baux en meublé classique (soit meublé habitation principale) peut être de 9 mois pour un étudiant ou d’un an plus généralement. Cette courte durée permet au bailleur de récupérer facilement le logement pour y installer un membre de sa famille ou le revendre, ce qui est plus long pour un logement location nue (3 ans).

– Une fiscalité qui peut être plus avantageuse selon les cas.

La fiscalité d’un meublé propose 2 options :

La location meublée s’inscrit impérativement dans le cadre de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il s’agit généralement de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) pour la plupart des investisseurs. La Location Meublée Professionnelle concerne les investisseurs dont les revenus de location constituent le principal revenu.

Il existe plusieurs possibilités de déclaration fiscale BIC :

• En BIC, la première option est le micro-BIC, qui est très simple : un abattement de 50% est calculé avant impôts sur les loyers, charges et recettes accessoires encaissés et plafonnés. Cette option est souvent la moins avantageuse pour le bailleur.

• La deuxième est le BIC réel : plus compliqué au départ car il est nécessaire de s’enregistrer en tant que loueur meublé, ce régime se révèle plus intéressant aussi. L’avantage, c’est que toutes les charges viennent en déduction des revenus. Le second avantage, c’est qu’il est possible d’amortir le bien immobilier. Ainsi, l’amortissement permet de réduire les revenus déclarés. En cas de déficit déclaré et à contrario des revenus fonciers, il n’y a pas de déduction sur les autres revenus. En revanche, on conserve les charges non encore déduites pour 10 ans ou plus en fonction de leur nature. Il est ainsi fréquent d’avoir une balance négative (charges/loyers) et de ne finalement pas être imposable sur ces revenus pendant une longue période.

Forcément, on n’a rien sans rien et la contrepartie est une gestion plus lourde : il est obligatoire de déclarer ses revenus BIC sur la déclaration des revenus complémentaires 2042-C. Cela ne nécessite pas forcément d’avoir un comptable, bien que fortement recommandé (en effet, un comptable agréé permet une déduction de 25% des revenus déclarés), mais de bien gérer une vraie comptabilité. Cela donne une meilleure visibilité sur ce que coûte et rapporte réellement le bien loué, tout comme avec le micro-Bic.

Ces régimes fiscaux sont applicables que la location soit en meublé habitation principale, meublé habitation secondaire ou meublé de tourisme.

Pour cette dernière possibilité (location de tourisme), le choix du micro-BIC permet une déductibilité plus importante à 71% pour des revenus fonciers plafonnés. Il faut cependant vérifier auprès de la commune si cette classification est possible et à Paris – tout comme dans 18 autres communes de France – ce n’est possible qu’à certaines conditions que nous verrons dans notre prochain article :

« La tentation du Airbnb ou le meublé de tourisme à Paris »

En dehors de ces spécificités fiscales, louer en meublé exige de fournir le logement en mobilier et équipements qui se résument ainsi : Il faut équiper le bien de tout le nécessaire pour y vivre, manger, dormir, et entretenir le bien. Table, chaises, lit, vaisselle, batterie de cuisine, matériel d’entretien, luminaires, étagères, couette, mais aussi des rideaux occultants si le bien est sans volets, Une liste légale est consultable sur le site du gouvernement.

Louer en meublé comporte aussi quelques inconvénients :

– Un plus grand turn-over : Les locataires des meublés s’installent pour des durées plutôt courtes en attendant de trouver un logement vide qui leur convienne, de faire venir leur famille en cas de mutation, ou dans l’attente d’une acquisition à venir. Ce sont aussi des étudiants ou des personnes jeunes qui quitteront le logement au moment où leur situation sera plus stabilisée ou des étrangers en France pour une période déterminée. Cela engage donc plus de contraintes relatives à la mise en location, ou de frais d’agence à devoir trouver un nouveau locataire… avec souvent la nécessité de remettre au moins un coup de peinture entre les deux.

– La possibilité d’être assujetti à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). En effet, comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont assimilés à des petites sociétés et sont donc en principe assujettis à la CFE. Ils restent redevables de la CFE quel que soit leur mode de déclaration (micro-BIC ou réel).

– La réduction des logements loués nus dans le parc privé : L’autre impact négatif est en effet de réduire encore le nombre de logements loués vides dans le parc privé, ce qui pénalise tout ceux qui aimeraient avoir une location avec un minimum de 3 ans garantis en étant dans ses meubles, sans risquer de devoir partir et s’installer ailleurs. L’effet Airbnb a contribué à appauvrir encore l’offre de location vide au profit du meublé.

L’investissement locatif habitation à Paris demeure un investissement semi patrimonial : on place son argent dans la pierre sachant que l’on pourra facilement revendre si nécessaire, ce qui donne plus de fluidité à son patrimoine. Les rendements sont cependant peu élevés en raison des prix de vente qui continuent leur ascension, bien qu’un poil supérieurs que la location vide. Si l’objectif de l’investisseur est un rendement élevé, il vaut mieux se tourner vers d’autres options avec certes un risque plus important, comme l’investissement dans des surfaces de bureaux, de locaux commerciaux ou d’immeubles.

 

Investir dans l’immobilier à destination de locatif meublé peut sembler simple au premier abord, mais il faut rester vigilant au niveau de sa rentabilité potentielle, du régime de sa déclaration fiscale ou encore des cotisations auxquels il peut être assujetti. Nos chasseurs d’appartements connaissent parfaitement ces contraintes et vous orienteront dans les méandres du marché immobilier et vous aideront à mieux négocier votre futur bien. C’est la garantie Chasseur and Co !

N’hésitez pas à nous solliciter si vous avez besoin de renseignements sur les biens immobiliers meublés à Paris, ou si souhaitez en faire l’acquisition.