Les documents préalables à la signature de l’avant-contrat : l’indigestion nécessaire

2 octobre 2017

Vous avez craqué sur un appartement ? Vous craquerez aussi devant la paperasse informative que vous recevrez avant la promesse ou le compromis de vente, conformément à la loi ALUR.

Amis insomniaques, soyez heureux, voici de la lecture ! Soporifique et technique, elle vous permettra de vous rendormir ou de vous instruire jusqu’à l’heure où sonne votre réveil.

De vous instruire oui, car elle regorge d’informations utiles sur le bien que vous comptez acquérir et c’est une bonne chose de tout savoir avant, afin de ne pas s’embarquer dans l’achat d’un appartement dont la copropriété serait en mauvaise santé; tant sur l’état du bâtiment que sur sa gestion globale.

Chasseur And Co, chasseur en immobilier en Ile-de-France, vous dit tout sur cette usine à gaz !

LES DOCUMENTS :

  • Les PV d’AG

Les premiers documents que l’on obtient sont souvent les procès-verbaux d’assemblées générales des trois dernières années, appelés dans le jargon : P.V. d’A.G.

Ils racontent la réunion annuelle des copropriétaires et du syndic, les améliorations qui ont été portées à la copropriété, menus et gros travaux, et les actions établies contre les mauvais payeurs de charges de copropriété.

Très utiles, très importants, c’est la vie de l’immeuble et de ses habitants. On obtient aussi des informations sur la sécurité ou l’insécurité de l’immeuble, si la copropriété est concernée et active sur l’entretien de l’immeuble ou si rien n’est jamais fait.

Ce n’est pas un best-seller, et on ne risque pas d’en entendre parler au « Masque et La Plume » de Jérôme Garcin sur France Inter le dimanche soir, mais sa lecture est nécessaire.

  • Le relevé général des charges

Ce document peut vous être fourni par le vendeur ou par l’agence assez rapidement. Il faut l’éplucher pour connaître le montant réel des charges. Ce n’est pas toujours simple à lire.

À cette entrée du menu vient s’ajouter le plat principal parfaitement indigeste :

  • Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

« Bon appétit Messieurs » Ruy Blas, Acte III scène 2, Victor Hugo

Il en faudra du bicarbonate pour faire passer le morceau !

Tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne, cela dépend de leur nature, de leur date de construction et de leur localisation.

  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est nécessaire pour les immeubles construits avant 1949. S’il est positif, sa validité est d’un an. Cela concerne la présence de plomb dans les revêtements (peintures, plomberie…). La présence du plomb n’est en soi dangereuse que si le revêtement se dégrade et qu’il y a risque d’exposition au plomb par ingestion ou voies respiratoires dont la conséquence est le saturnisme. Certains enfants ne se contentant pas de gribouiller les murs mais aussi de les lécher, il est plus prudent d’être prévenu.
  • Le diagnostic amiante concerne les biens construits avant 1997. Sa validité est sans limites. Aujourd’hui, il doit être établi pour les parties privatives et communes. De l’amiante, il y en a souvent, mais tout comme le plomb, si ce n’est dégradé, il n’y a pas lieu de s’en inquiéter. En revanche, il faudra toujours surveiller son état et prévenir les artisans le jour où des travaux seront nécessaires afin qu’ils s’en protègent.
  • Le diagnostic termites ne concerne que les parties privatives. Attention, il n’est valable que 6 mois en fonction des zones contaminées et déterminées par arrêté préfectoral. On compte 55 départements concernés en métropole. Les termites sont de petits insectes xylophages. Ils mangent donc du bois et peuvent attaquer toutes la structure de la charpente aux poutres assez rapidement. Cela peut devenir désastreux si rien n’est fait.
  • Le diagnostic gaz doit dater de moins de 3 ans et concerne une installation de plus de 15 ans. Il informe de l’état de l’installation du gaz, et permet de savoir si tout est conforme et non dangereux. Auquel cas, il faudra y apporter les réparations nécessaires.
  •  L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) permet de savoir si le bien se trouve sur une zone à risque naturel : inondation, sismique, carrières, effondrement, avalanche et autres catastrophes du même acabit. À Paris, il est notoire que la ville présente des risques d’inondation (crues de Seine), effondrement ou glissement de terrain (zones d’anciennes carrières ou de présence de gypse antédiluvien, vieux de 40 millions d’années). Le gypse étant soluble dans l’eau, s’il se dissout, il créé un vide. On imagine bien les conséquences possibles.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître l’état d’isolation du logement, s’il est énergivore ou non et prévoir le montant des charges de chauffage. Il donne aussi des recommandations pour l’amélioration du logement pour le rendre plus performant. Encore faut-il disposer des consommations des précédents occupants, ce qui n’est pas toujours le cas. Il arrive donc d’avoir un document vierge pour la consommation. Il évalue aussi son impact environnemental.
  • Le diagnostic électricité fait le bilan de l’installation électrique si celle-ci a plus de 15 ans. On y trouvera généralement toujours des anomalies, compte tenu du fait que les normes changent régulièrement.
  • Le diagnostic mérules est une information plus qu’un diagnostic. Il informe sur la présence de mérules dans les zones à risques. Les mérules sont des petits champignons non comestibles qui sont lignivores, c’est-à-dire mangeurs de bois eux aussi et qui aiment l’humidité. En cas de véritables soupçons, un véritable diagnostic peut être demandé, mais n’étant pas obligatoire, il sera à la charge de l’acheteur.
  • Le diagnostic de surface Carrez donne une garantie de surface du bien. À plusieurs milliers d’euros du m2, mieux vaut ne pas se tromper ! Sachez qu’après la vente, si l’acquéreur pense que la surface est inférieure de plus de 5% à ce qui est stipulé sur le diagnostic, il pourra se retourner contre le vendeur qui se retournera lui-même, contre le diagnostiqueur qui fera valoir son assurance professionnelle. Il est donc important de s’assurer que le diagnostiqueur peut attester de sa qualité de professionnel.

Voilà pour les diagnostics. Reprenez un verre de bicarbonate et passons maintenant à ce que l’agent immobilier ou le notaire va devoir demander avant de pouvoir vous donner un rendez-vous de signature d’avant contrat :

  • Le règlement de copropriété avec toutes ses modificatifs publiés. Document passionnant que je vous recommande avec enthousiasme ! Il vous emmène dans le règlement de la vie interne à l’immeuble – pour le plus passionnant – à la division et répartitions des lots pour le moins excitant. Mais cela permet aussi de voir que le bien que vous achetez a été modifié dans sa structure de façon règlementaire ou si certains murs porteurs ont été supprimés en cachette. Instructif ! Parfois, il y a même des plans !
  • L’état descriptif de division de l’immeuble avec toutes ses modificatifs : ce document permet de savoir si ce qui vous est vendu correspond bien aux lots inscrits dans le document et que si transformation il y a eu (réunion de lot, annexion de partie commune, changement de n° de lot), celle-ci a bien été dûment actée. Les petites surprises à ce moment sont fréquentes et provoquent de grands remous tels que des convocations d’assemblée générale extraordinaire en catastrophe, passage de géomètre, nouveaux écrits du notaire, délais de recours suite à l’assemblée générale et pourquoi pas contestation des décisions prises en AG. Cela peut vite devenir sportif.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, c’est le carnet de santé ainsi qu’un gage que l’immeuble est maintenu en bon état avec toutes ses vaccinations à jour.
  • Informations financières qui précisent le montant des charges des lots vendus, des charges restantes à payer pour les lots ou à la copropriété (pour des travaux par exemple) et du niveau d’impayés. Cela permet donc de vérifier les montants et si les finances sont saines. Le syndic délivre ces documents et la facture qui va avec.

Il est aisé de penser que la réunion de tous ces éléments demande du temps et les délais de signature d’avant contrat sont généralement d’un mois et demi suite à l’offre d’achat. Il faut être patient et obstiné.

Comment un chasseur immobilier peut vous éviter des mauvaises surprises en vous aidant à décrypter ces documents

C’est la grande valeur ajoutée de votre chasseur immobilier que de vous accompagner aussi et surtout à ce moment-là. Chasseur And Co lit pour vous cette documentation, la décode, vous en fait un résumé compréhensible et vous alerte sur tout ce qui peut être inquiétant ou à vérifier.

Notre chasseur qui vous accompagnera tout au long de votre recherche va être très vigilant sur la production rapide de toute cette littérature et s’assurer que les demandes sont faites dans les temps par l’agent, le notaire, ou le vendeur afin de ne pas prolonger encore le temps d’attente. Il contactera également le syndic pour avoir une source fiable d’information. Il communiquera régulièrement avec le vendeur pour le rassurer de l’intérêt toujours vif de l’acquéreur afin d’éviter qu’il se décourage et accepte une autre offre.

Trouver le bien qui vous convient n’est pas toujours facile mais le suivi pour assurer la signature demande toute la ténacité de la patelle ponctuée, coquillage pointu bien arrimé à son rocher.