Comment devient-on un investisseur en immobilier d’entreprise ?

17 mai 2019

Les investisseurs en immobilier d’entreprise ne sont pas tous nés avec ce genre de patrimoine en ligne de mire. Comme beaucoup, ils sont d’abord passés par la case de l’investissement immobilier locatif résidentiel.

L’investissement locatif résidentiel : pas toujours évident !

Si l’investissement locatif en résidentiel conserve un certain charme à l’idée de trouver un logement agréable, de le rafraîchir et de le décorer pour présenter un bien qui plaira à des locataires sympa… il n’en demeure pas moins que l’idéal en prend un sacré coup, dès lors que l’on est confronté à la réalité du terrain.

Dans la majorité des cas, les choses se passent plutôt sereinement. Le locataire paie son loyer et fait les choses dans les règles. Cependant, le locataire peut être aussi très demandeur en matière de droits et peu donneur en matière de devoirs. Cela se voit notamment à son départ, où les appartements laissés nickel propres à la sortie des locataires n’est pas une pratique ultra courante : il est souvent à déplorer qu’il faille lessiver les murs au mieux ou les reboucher et les repeindre au pire. Sans compter le parquet dégradé et rayé ou la moquette tachée. Je passe sur les bacs douches, les baignoires, les lavabos, les éviers et les joints qui sont les souffre-douleurs les plus à plaindre, avec la cuvette des WC et son abattant.

Il faut cependant reconnaître que quelquefois ce même état d’entretien plus qu’approximatif est aussi celui que certains locataires trouvent à leur arrivée… Les bonnes ou mauvaises surprises en ce qui concerne l’entretien d’un logement peuvent être réservées autant aux locataires arrivants qu’aux propriétaires d’un locataire partant. Certains locataires ont aussi des comportements exemplaires, et leurs propriétaires ne peuvent être que des investisseurs ravis !

Revenons à notre investisseur qui a acheté un logement pour le louer. Quand les choses se passent mal, des scénarios très variés peuvent arriver : il faut devoir faire face aux impayés ou retards de paiements. Mais aussi à de vraies mauvaises volontés, à la mauvaise foi caractérisée, au locataire harceleur incapable de changer un joint, qui laisse les peintures se dégrader, ou qui ne signale pas le dégât des eaux. Et ceci n’est qu’un petit aperçu. Il faut aussi faire avec les lois qui sont clairement en faveur des locataires de bonne volonté… mais aussi avec ceux de mauvaise volonté.

Dans le pire scénario, c’est le locataire qui ne paie plus et qui au bout d’un certain nombre d’années laisse le bailleur épuisé par la bataille judiciaire, ayant perdu de l’argent en frais de justice mais aussi en loyer jamais perçus, et qui finit au bout du compte par récupérer un appartement ravagé car on a tenu à laisser un souvenir au propriétaire. Il faut donc remettre la main au portefeuille pour remettre en état le bien qui ne peut pas être reloué tel quel. Sans compter la possibilité de se retrouver accusé de louer un logement indécent pour que la procédure d’expulsion ne puisse pas être prononcée. Comme cette histoire vécue où les radiateurs électriques avaient été démontés par le locataire avant la visite de la Mairie, le locataire se plaignant de ne pas avoir eu de chauffage !

Il y a de fait, des gens qui sortent lessivés de ce type d’expérience et qui se disent qu’on ne les y reprendra plus. Ils se tournent tout naturellement – s’ils ont encore un peu d’envie et d’argent – vers l’investissement locatif d’entreprise.

L’investissement en immobilier d’entreprise

D’expérience terrain, les investisseurs en immobilier d’entreprise sont en général d’anciens investisseurs en immobilier résidentiel. L’inverse n’est pas vrai ou tellement rare !!!

Certes, il est moins romantique de louer des entrepôts, des parkings, des bureaux, des locaux d’activité, des commerces, des boutiques.

Mais il est passionnant de rencontrer tous ces entrepreneurs, toutes ces activités !

Etant moins dans l’affect et plus dans le pragmatisme, les rapports entre les interlocuteurs sont de beaucoup, simplifiés.

Le dégât des eaux n’est pas une particularité de l’immobilier résidentiel, il y en a aussi dans les entreprises. La différence, TOUTE la différence est dans le bail !

Le bail commercial est un accord entre les parties, et le locataire doit faire face à ses responsabilités sous peine de voir son bail résilié. Le locataire, appelé LE PRENEUR, s’engage également sur l’entretien, une partie des travaux, les charges et certaines taxes. Ainsi le rapport entre le bailleur et le locataire est somme toute plus équilibré que dans le locatif résidentiel.

Il faut en revanche être bien guidé, car un bail commercial ne se rédige pas sans un minimum de compétences ! Une fois signé, le contrat induit des conséquences.

Chasseur And Co, travaille pour les entreprises, les start up, les associations, les professions libérales.

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Businessement vôtre,

Chasseur And Co